منذ وقت ليس ببعيد ، كان شراء منزل يعني أنك بحثت عن الإعلانات المطبوعة واستدعت سمسار عقارات يتمتع بإمكانية الوصول إلى شبكات خدمة القوائم المتعددة (MLS (يفتح في نافذة جديدة)) - هناك أكثر من 900 منها في الولايات المتحدة ، فقط للوكلاء و سماسرة. في العشرين عامًا الماضية ، وبفضل الإنترنت السائد بالطبع ، لم يكن هناك نقص في مواقع الويب التي تحتوي على قوائم منازل وافرة لإثارة شهيتك لـ "العقارات الإباحية".
الاحتمالات هي أول ما ستضربه هو Zillow. تأسست Zillow في عام 2004 من قبل التنفيذيين السابقين من مواقع السفر Hotwire.com و Expedia التابعة لمايكروسوفت ، وتطلق على نفسها اسم شركة إعلامية أولاً وقبل كل شيء - يحدث ذلك ببساطة لحركة المرور في الوسائط (الإعلانات) حول أماكن العيش. في هذه الأيام ، إذا رأيت إعلانًا عن منزل أو شقة في مطبوعة مطبوعة ، فمن المحتمل أنه جاء من Zillow.
حاولت الشركة أن تصبح "مشترًا فوريًا (يفتح في نافذة جديدة)" (يُعرف أيضًا باسم iBuyer) - أي أنها أصبحت عملية تقليب كاملة للمنزل (شراء بسعر رخيص ، وإصلاح ، وبيع بسعر مرتفع). انتهى ذلك بشكل كارثي. تعمل مجموعة عروض Zillow التابعة للشركة بنشاط على تفريغ 7000 منزل وتسريح ربع قوتها العاملة في أواخر عام 2021 ، كل ذلك بعد خسارة مليارات الدولارات. من الواضح أن العقارات ليست دائمًا سوقًا مضادًا للرصاص.
لكن اللغط أعلاه لم يكن له تأثير كبير على مكانة Zillow بين مواقع قوائم العقارات. اعتبارًا من أكتوبر 2021 ، كانت Zillow تشهد 36 مليون زيارة شهرية وفقًا لـ Statista (تفتح في نافذة جديدة) ، متقدمة جدًا على Trulia (23 مليونًا) و Yahoo Homes (20 مليونًا). ربما لأن عدد المنازل الأمريكية التي يتم تغيير أياديها مرتفع للغاية:6.1 مليون في عام 2021 وحده ، وفقًا لإحصائيات Zillow نفسها. إحصائيات Zillow المفضلة الأخرى:67٪ من مشتري المساكن يستخدمون Zillow في وقت ما.
نحن الآن في عام 2022. أدت الاستقالة العظيمة (تفتح في نافذة جديدة) إلى استقالة عدد أكبر من الأشخاص من وظائفهم / تقاعدهم مبكرًا وانتقالهم أكثر مما كان متوقعًا قبل COVID-19. هذا يعني أن هناك نقصًا في المعروض من المنازل المتاحة (يفتح في نافذة جديدة) ، لذلك تستمر الأسعار في الارتفاع (يفتح في نافذة جديدة) (ولهذا السبب أطلقنا للتو دليلنا السنوي الثاني لأفضل مدن العمل من المنزل). من المرجح أكثر من أي وقت مضى أن تلجأ إلى Zillow وتطلع على بعض Zestimates. إليك ما تحتاج إلى معرفته ، سواء كنت مشترًا أو بائعًا أو حتى زعنفة.
نصائح البائع
فكر جيدًا في FSBO
FSBO تعني "للبيع من قبل المالك" ، والتي تترجم إلى "أنا لا أستخدم وكيل عقارات." يمكن أن يوفر ذلك المال — متوسط تخلي البائع هو حوالي 6٪ من سعر البيع. هذا يعني أنك إذا قمت ببيع منزل بمبلغ 100000 دولار ، فإنك تحصل على 94000 دولار فقط ؛ ويذهب المبلغ الآخر البالغ 6000 دولار إلى سمسار العقارات أو مكتبه عند الإغلاق ويتم عادةً تقسيمه مع وسيط المشتري. هذه الرياضيات مبسطة إلى أقصى الحدود ؛ لا خاتمة بهذا الوضوح. بعد أن قمت ببيع العديد من المنازل ، يمكنني أن أخبرك أن وجود وكيل أو سمسار أمر يستحق ذلك ، لكن Zillow تجعل خيار FSBO لتوفير المال يبدو مغريًا. بعد كل شيء ، القائمة مجانية.
ومع ذلك ، فأنت في وضع غير مؤات من الحصول على جميع المنازل الأخرى المعروضة للبيع ، والتي تم سحبها من MLS. على سبيل المثال ، قد لا يتم إدراج FSBOs في خريطة العرض الافتراضية على Zillow للممتلكات القريبة حتى ينقر الباحث على رابط "قوائم أخرى" في الصفحة. أيضًا ، لا يزال لدى معظم الأشخاص الذين يرغبون في رؤية منزلك للبيع وكيلًا أو سمسارًا يريد الحصول على نصف العمولة المعتادة. إذا لم تقدم ذلك ، فلن يكون لديهم أي حافز لإظهار منزلك لعملائهم.
تفضل Zillow إرسال الأشخاص إلى المنازل التي يمثلها الوكيل ، وليس إلى بائعي FSBO - لأن الوكلاء يدفعون مقابل هؤلاء العملاء المتوقعين. بالإضافة إلى ذلك ، يعمل 30٪ فقط من FSBOs. 70٪ يحصلون في النهاية على وكيل ، وسماسرة العقارات يعرفون ذلك. لذا توقع أن تدفع 6٪ حتى لو قمت بالمقامرة على FSBO.
وكيل عقارات جيد في your الجانب يستحق المال. خاصة إذا كنت مليئًا بالقلق من بيع المنزل. إذا لم تشعر بالتوتر ، ففكر في وكيل عقارات مخفض (يفتح في نافذة جديدة) سيقلل من حيازة اليد.
احصل على مصور فوتوغرافي محترف
السماسرة رائعون ، لكن مثل معظمنا ، ليسوا بالضرورة مصورين ماهرين. قد يبدو الأمر وكأنه تكلفة لا داعي لها ، ولكن الصور الرائعة لمنزلك التي التقطها أحد المحترفين يمكن أن تحدث فرقًا كبيرًا في عملية البيع. لا يريد أي منزل أن يظهر في صور وكيل العقارات الرهيبة (يفتح في نافذة جديدة).
أنت بحاجة إلى لقطات عالية الجودة مع تنظيم مناسب لمنزل نظيف. أنت أيضا بحاجة إلى الكمية. النطاق المثالي للصور في القائمة ، وفقًا لـ Zillow ، هو 22 إلى 27 صورة. المزيد أفضل ، لذا قد ترغب في الاختيار من بين مئات اللقطات للحصول على المزيج المثالي. يجب أن يكون حجم الصور 2048 × 1536 بكسل كحد أقصى — وهي نسبة 4:3.
تحظى لقطات الطائرات بدون طيار للممتلكات بالكامل من أعلى بشعبية كبيرة الآن ، لتتماشى مع لقطة القمر الصناعي الإلزامية المأخوذة من موقع مثل خرائط Google. سيكون مقطع فيديو قصير بدون طيار خيارًا جيدًا أيضًا.
التصوير عند الغسق في يوم مشمس هو "الساعة السحرية" للصور الداخلية. تذكر ، عندما تقوم بالتدريج ، قم بإزالة الشاشات الموجودة في النوافذ لإضفاء السطوع على الأشياء ، وقم بإزالة معظم الأعمال الفنية الخاصة بك لإلغاء تشويش الجدران وإلغاء طابعها الشخصي حتى يتمكن الناس من تخيل أشياءهم الخاصة ، ولا تترك أي زخارف موسمية. لن تساعدك شجرة الكريسماس هذه إذا كان منزلك لا يزال مدرجًا في شهر مارس.
إذا كان منزلك تاريخيًا ، فاحصل على لقطات مقربة للقطع البارزة ، من مقارع الأبواب إلى الجرغول. لا تبخل في إظهار الأشياء التي تعتقد أنها ليست دائمًا ضوئية أيضًا. حيواني الأليف يزعجني:عدم رؤية الجزء الداخلي من المرآب أو المباني الملحقة مثل الحظائر. إنها لا تقل أهمية عن أي حمام فاخر في الطابق العلوي ، ربما أكثر!
هناك الكثير من النصائح حول التصوير الفوتوغرافي للمنزل (يفتح في نافذة جديدة) يمكن الحصول عليها من المحترفين.
الإرشادات التفصيلية في الفيديو
امنح الأشخاص الذين لا يستطيعون زيارة المنزل أو الشقة شخصيًا إحساسًا حقيقيًا به من خلال جولة تفصيلية. تعد جولات الفيديو خيارًا بالطبع - يمكنك أنت أو وكيلك تحميل مقطع فيديو أو مقاطع فيديو (تفتح في نافذة جديدة) من المنزل ، من جهاز كمبيوتر أو حتى هاتف ذكي أو جهاز لوحي باستخدام تطبيق Zillow. كما يمكن لمصور Zillow المعتمد (يفتح في نافذة جديدة).
يجب أن تكون ملفات الفيديو بتنسيق MP4 أو MOV وأقل من 500 ميجا بايت في الحجم. يقول Zillow أن أفضل ممارسة هي جعله مدته حوالي دقيقتين. بالتأكيد ليس أكثر من 10 دقائق. (أيها العملاء ، يمكنك وضع العلامة التجارية في أول و / أو آخر 15 ثانية من الفيديو.)
Metaverse That Home
قد لا يكون مستوى تعريف Zuckerberg ، ولكن يمكنك بالفعل وضع جولة ثلاثية الأبعاد في القائمة. يتطلب منك أنت أو سمسار عقاراتك استخدام التطبيق المجاني المسمى Zillow 3D Home (يفتح في نافذة جديدة) ، المتاح لنظام التشغيل iOS أو Android. يشبه الأمر التقاط لقطة بانورامية لكل غرفة ورواق أثناء وقوفك في المنتصف - يمكنك حتى استخدامها للتصميمات الخارجية. أو استخدم كاميرا بزاوية 360 درجة مدعومة بالحامل ثلاثي القوائم - تدفع Zillow الأشخاص إلى أحدث كاميرا من نوع Ricoh Theta - التي يمكنها إرسال الصور إلى التطبيق. يمكن للزوار التنقل داخل التصميم الداخلي المصمم على شكل ثلاثي الأبعاد بنقرات ، مثلما يفعلون في التجوّل الافتراضي من Google.
أحد الأسباب الرئيسية التي تجعل Zillow توصي بالانتقال إلى العرض ثلاثي الأبعاد هو أن هناك 45٪ أكثر من المشاهدات على القوائم مع تجول ثلاثي الأبعاد.
في النهاية ، ربما يمكنك القيام بجولة منزلية ثلاثية الأبعاد تحتوي أيضًا على مخطط طابق تفاعلي (يفتح في نافذة جديدة). (يجب أن تحتوي كل قائمة بالفعل على مخطط أرضي ، بشكل أساسي مخطط لتخطيط المنزل.) يتيح هذا الخيار للأشخاص رؤية تخطيط المنزل والمكان الذي سيقفون فيه عند النظر إلى بانوراما ثلاثية الأبعاد لكل بقعة. للأسف ، تقتصر القدرة على الوكلاء والمصورين المحترفين الآن ، في 25 سوقًا فقط. بدلاً من ذلك ، اعترض سمسار عقارات أو فوتوغرافيًا يستخدم نظام التقاط ثلاثي الأبعاد تابع لجهة خارجية ، مثل Matterport (يفتح في نافذة جديدة) أو iGuide (يفتح في نافذة جديدة). يمكن استخدام كلاهما في ، أو على الأقل ربطهما عبر ، قوائم Zillow.
إعادة تعيين أيامك في السوق
قبل اثني عشر عامًا ، كان متوسط عدد الأيام في السوق لشراء منزل هو 140 ؛ في عام 2020 انخفض إلى 25 يومًا (يفتح في نافذة جديدة). لقد أصبح أحد تلك الأشياء الغريبة المتعلقة بمبيعات المنازل:فكلما طالت مدة بقاء المنزل في السوق ، حتى مع (أو ربما بسبب) انخفاض الأسعار ، يتلوث المنزل بـ ... غير مرغوب فيه.
يعرض Zillow بشكل بارز المدة التي قضاها المنزل في السوق ضمن قسم "نظرة عامة" ، باسم "الوقت على Zillow". هناك طرق لإعادة هذا إلى الصفر. أحدهما هو الانتقال من كونك FSBO إلى الحصول على وكيل ، أو العكس. والشيء الآخر هو إخراج المنزل من السوق لمدة تزيد عن 31 يومًا ثم إعادة تشغيله. لكن لا يمكنك فعل أي شيء على Zillow نفسها لإعادة تعيين الرقم.
موصى به من قبل المحررين
العقارات الإباحية حقيقية:معظم زوار Zillow يتخيلون أو يتطفلون"المشاهدات" و "المحفوظات" (التي تظهر بجوار Time on Zillow) هي أرقام تريد أن تكون عالية - لكنها ليست تراكمية بالنسبة للوقت الذي يكون فيه المنزل معروضًا في السوق. فهي تعرض فقط المشاهدات والمحفوظات التي تم إجراؤها خلال الثلاثين يومًا الماضية. لذلك لا تصدم إذا انخفضت هذه الأرقام بالفعل بمرور الوقت. يتم الحفظ أيضًا معطلاً إذا قام شخص ما "بإلغاء حفظ" القائمة.
نصائح المشتري
تخصيص منطقة / ميزات البحث
قد ترغب في الشراء في بلدة معينة أو رمز بريدي ، ولكن هذا يعني الحصول على قوائم حتى للمناطق / الأحياء / الأقسام التي لا تريدها. انتقل إلى تطبيقات Zillow ، أو على موقع الويب ، واستخدم إصبعك أو الماوس لرسم المنطقة التي تريدها على الخريطة. لا يجب أن تكون منطقة واحدة متجاورة. اصنع نقطة لتغطية الشرق ، ومربعًا لأسفل باتجاه الجنوب الغربي ، أيًا كان ما يغطي منطقة وطنك المفضل في المستقبل.
أضف إلى ذلك تضييق نطاق البحث عن تفاصيل مثل عدد الحمامات أو غرف النوم وسترى فقط القوائم التي تناسبك حقًا. أنشئ بحثًا مخصصًا عن طريق كتابة موقع أعلى www.zillow.com/homes/ (يفتح في نافذة جديدة) والضغط على الأزرار الخاصة بـ السعر والأسرة والحمامات ونوع المنزل و المزيد لتعيين المعلمات (بما في ذلك الكلمات الرئيسية مثل "mother-in-law-suite") ، ثم انقر على حفظ البحث . يمكنك تعديلها أو حذفها لاحقًا على www.zillow.com/myzillow/SavedSearches (يفتح في نافذة جديدة).
إنشاء بعض التكوينات
"Comps" هي لغة عقارية لأحدث المنازل التي تم بيعها في المنطقة المجاورة والتي تتطابق بشكل وثيق مع المنزل الذي تشتريه أو تبيعه. يعطونك فكرة جيدة عن كيفية تسعير المنزل (أو ما إذا كان السعر المطلوب معقولاً) ، وهو مقياس أفضل من Zestimate (انظر أدناه). سيفعل سمسار عقاراتك ذلك نيابةً عنك ، ولكن يمكنك إنشاء قائمة شركات سريعة عبر بحث جديد على Zillow ، من خلال البحث فقط على مباع الخصائص. ضع قائمة بجميع الإحصائيات الموجودة في منزلك ولكن اترك السعر مفتوحًا. ضمن قائمة المزيد ، تأكد من تعيين "تم البيع أخيرًا" حتى 6 شهور. يجب أن تكون النتائج مماثلة لمنزلك. إذا لم تحصل على أي نتائج مطابقة ، فأعد تعيين بعض المعلمات ، مثل توسيع نطاق السنوات التي تم فيها بناء منزلك.
مقارنة إحصائيات المنزل جنبًا إلى جنب
توقف عن عمل جداول بيانات لمقارنة المنازل التي تهتم بها (أو الشركات التي أنشأتها). قارن إحصائيات المنازل على الشاشة. احفظ المنازل التي تعجبك ، وانقر على قائمة المنازل المحفوظة (تفتح في نافذة جديدة) ، قم بإلغاء تحديد مقارنة مربع الاختيار لما يصل إلى خمسة منهم ، ثم انقر على الزر مقارنة . ستحصل على شبكة لطيفة تعرض الحالة والسعر والمعاطف وعدد الغرف وما إلى ذلك. إنها جميع البيانات التي تحصل عليها في قائمة واحدة ولكن تمت مقارنتها عبر مواقع متعددة.
مشاركة القوائم كرياضة جماعية
لدى Zillow الآن ميزة (تقتصر فقط على تطبيقات iOS و iPadOS ، الإصدار 15.1 وما فوق) للقيام بالتسوق التعاوني يسمى SharePlay. قم بتنشيطه أثناء مكالمة FaceTime على iPhone أو iPad ، ويمكنك مشاركة قائمة كاملة مع شريك (يقول Zillow أن 86٪ من مستخدميه يتسوقون لشراء منزل مع شخص آخر) أو أفراد العائلة والأصدقاء المهتمين. يمكنك أيضًا مشاركة الجولات الإرشادية الافتراضية ومخططات الطوابق التفاعلية ، لذا يبدو الأمر أشبه بالتواجد معًا.
لا تثق في Zestimate
يمكن القول إن Zestimate هو أكبر مساهمة لـ Zillow في عالم البحث عن المنزل إلى جانب وجود قوائم - إنه نموذج لتقييم المنزل يحاول منح المشترين والبائعين تقييمًا حقيقيًا للمنزل ، باستخدام خوارزمية تستند إلى المبيعات السابقة والمبيعات المقارنة والمحلية الضرائب المقدرة والتقييمات المصرفية. في أواخر عام 2021 ، قامت Zillow بترقية الخوارزمية باستخدام شبكة عصبية ، مهما كان معنى ذلك حقًا ، لتحسين معدل الخطأ.
لكن أي وكيل أو بنك سيخبرك بعدم الإيمان بهذا الرقم. يحتوي Zestimate في أي مكان على هامش خطأ من 4.5٪ (يفتح في نافذة جديدة) إلى 6.9٪ (يفتح في نافذة جديدة) اعتمادًا على ما تقرأه ، وهو تأرجح كبير جدًا إذا كنت في منطقة باهظة الثمن منازل (481 مدينة أمريكية (تفتح في نافذة جديدة) لديها الآن منازل بمتوسط سعر مليون دولار ، على الرغم من أن معظمها يقع بالقرب من مناطق المترو الرئيسية). والأسوأ من ذلك ، أن الإيمان الراسخ في Zestimate يمكن أن يؤدي إلى البائعين والمشترين الذين لن يتفاوضوا لأنهم لن ينخفضوا أو يزيدوا ، على التوالي ، عما يقوله هذا الرقم السحري.
سبب آخر لاتخاذ Zestimate فقط مع حبة ملح:استخدمت Zillow نفسها Zestimates كدليل لشراء المنازل لقلبها كشركة iBuyer. وهذا لم ينته بشكل جيد. كن مرنًا وادرك أن Zestimate ، كما أطلق عليها أحد المحللين ، "لعبة". (تفتح في نافذة جديدة)
نصائح للمستأجرين
Zillow ليس موقع apartments.com (يفتح في نافذة جديدة) ، لكنه يتنافس عبر قوائم الإيجارات (يفتح في نافذة جديدة). يمكنك تعيين البحث عن العقارات المؤجرة وتعيين المعلمات للحصول على التفاصيل ، مثل خدمات غسيل الملابس ، أو مواقف السيارات المضمنة ، أو السماح للحيوانات الأليفة. تضييق نطاق البحث أسفل الزر "المزيد" لتضمين "قبول تطبيقات Zillow" (تحت عنوان "وسائل الراحة الأخرى") - وهذا يسمح لك بالتقدم إلى المالك مباشرة عبر Zillow دون حتى الزيارة أولاً. (يمكن للملاك إعداد هذا في قوائمهم باستخدام Zillow Rental Manager (يفتح في نافذة جديدة).)
لا تنسَ ، هناك الكثير من المواقع العقارية الأخرى التي يمكنك تجربتها مثل Trulia (المملوكة بالفعل أيضًا لمجموعة Zillow Group) و Redfin و Realtor.com و Homesnap وبالطبع مواقع السماسرة الإقليميين. بعضها محدود أكثر من البعض الآخر جغرافيًا. ولكن عندما تبحث عن منزل جديد ، لن يضر أن تجربهم جميعًا.
